Czy przy kilku kolejnych spadkach pięcioletni termin sprzedaży nieruchomości bez PIT można liczyć od jej nabycia przez pierwszego właściciela? Według licznych korzystnych wyroków WSA – tak. Wielokrotne dziedziczenie nieruchomości nie musi zatem rozpoczynać nowego terminu przy każdym spadku. Dyrektor KIS prezentuje jednak stanowisko przeciwne, a sprawy nie rozstrzygnął dotąd NSA.
Stan prawny na 1 września 2026 r.
Wielokrotne dziedziczenie nieruchomości a pięcioletni termin
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz ust. 5 ustawy o PIT sprzedaż odziedziczonej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, jeżeli następuje po upływie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.
Problem pojawia się, gdy spadkodawca również otrzymał nieruchomość w spadku.
Przykładowo: ojciec kupił mieszkanie w 2010 r. Po jego śmierci w 2020 r. nieruchomość odziedziczyła matka, a po jej śmierci w 2023 r. mieszkanie przypadło córce, która sprzedała je w 2025 r.
Według wykładni korzystnej pięć lat należy liczyć od końca 2010 r. Sprzedaż w 2025 r. nie stanowiłaby wówczas źródła przychodu w PIT, nie wymagałaby zapłaty podatku ani korzystania z ulgi mieszkaniowej.
Czytając przepis literalnie liczenie terminu można by uzależnić wyłącznie od nabycia mieszkania przez bezpośredniego spadkodawcę, czyli matkę w 2020 r. W takim przypadku pięcioletni okres kończy się dopiero 31 grudnia 2025 r., dlatego sprzedaż dokonana wcześniej w tym samym roku podlegałaby opodatkowaniu.
Wielokrotne dziedziczenie nieruchomości – KIS kontra sądy
Dyrektor KIS w interpretacji z 10 sierpnia 2026 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.546.2026.2.PS uznał, że art. 10 ust. 5 ustawy o PIT dotyczy wyłącznie bezpośredniego spadkodawcy.
Inny kierunek wynika jednak z licznych wyroków wojewódzkich sądów administracyjnych. Korzystne stanowisko zajęły m.in.:
- WSA w Warszawie w wyroku z 9 marca 2023 r., sygn. III SA/Wa 42/23,
- WSA w Łodzi w wyroku z 19 listopada 2024 r., sygn. I SA/Łd 607/24,
- WSA w Gdańsku w wyroku z 25 lutego 2026 r., sygn. I SA/Gd 963/25,
- WSA w Rzeszowie w wyroku z 21 maja 2026 r., sygn. I SA/Rz 53/26,
- WSA w Krakowie w wyroku z 26 czerwca 2026 r., sygn. I SA/Kr 304/26.
Sądy te kierunkowo przyjmują, że skoro przepis nie ogranicza pojęcia „spadkodawcy” do osoby, po której podatnik dziedziczy bezpośrednio, można uwzględnić cały łańcuch dziedziczenia.
Odmienne stanowisko zajął WSA w Szczecinie w wyroku z 4 września 2024 r., sygn. I SA/Sz 289/24. Zdaniem sądu należy uwzględniać wyłącznie okres własności bezpośredniego spadkodawcy.
Czy można bezpiecznie sprzedać odziedziczone mieszkanie bez PIT?
Nie ma jeszcze jednoznacznej odpowiedzi. Na 1 września 2026 r. NSA nie wydał wyroku odnoszącego się bezpośrednio do wielokrotnego dziedziczenia nieruchomości. Wyrok NSA z 16 kwietnia 2026 r., sygn. II FSK 1506/25, dotyczył darowizny dokonanej za życia, dlatego nie rozstrzyga problemu kolejnych spadków.
Korzystna linia WSA daje podatnikom mocne argumenty, ale część orzeczeń jest nieprawomocna, a indywidualne interpretacje KIS pozostają restrykcyjne. Należy więc czekać na jednoznaczne zajęcie stanowiska przez NSA.
Przed sprzedażą warto więc odtworzyć cały łańcuch nabyć, sprawdzić daty i dokumenty spadkowe oraz ocenić ryzyko sporu. Prawidłowe ustalenie początku pięcioletniego terminu może przesądzić o podatku, obowiązku złożenia PIT-39 oraz potrzebie korzystania z ulgi mieszkaniowej.
