Czy planowane przepisy dotyczące usług hotelarskich oznaczają, że każdy właściciel wynajmujący mieszkanie na doby będzie musiał założyć działalność gospodarczą? Nie automatycznie. Jak wygląda relacja zmiany a opodatkowanie najmu krótkoterminowego? Projekt nie zmienia wprost ustaw podatkowych, a obecne stanowisko fiskusa nadal pozwala w wielu przypadkach rozliczać taki najem prywatnym ryczałtem. Nowa definicja usług hotelarskich może jednak skłonić organy podatkowe do zaostrzenia podejścia. Kluczowe pozostanie to, jak w praktyce wygląda obsługa gości.
Opodatkowanie najmu krótkoterminowego – jak jest obecnie?
Obecnie organy podatkowe akceptują możliwość rozliczania wynajmu mieszkań na doby lub tygodnie jako tzw. najmu prywatnego. Przychody są wtedy opodatkowane ryczałtem według stawki 8,5 proc., a po przekroczeniu 100 tys. zł przychodu rocznie – według stawki 12,5 proc.
Samo korzystanie z platform takich jak Booking czy Airbnb nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej. Takiego skutku nie musi powodować również posiadanie kilku lokali ani powierzenie ich bieżącej obsługi zewnętrznemu operatorowi.
Potwierdzają to m.in. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 lipca 2026 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.590.2026.1.MM, oraz z 2025 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.208.2025.1.WS.
dr Piotr Sekulski, doradca podatkowy
„Sam wynajem mieszkania na doby nie oznacza obecnie automatycznie, że właściciel musi zakładać działalność gospodarczą. W wielu przypadkach przychód nadal może być rozliczany jako najem prywatny, według ryczałtu 8,5 proc., a po przekroczeniu rocznego progu 100 tys. zł – według stawki 12,5 proc.”
Opodatkowanie najmu krótkoterminowego po zmianie przepisów
Projektowane przepisy mają doprecyzować, że usługami hotelarskimi jest również ogólnodostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi lub innych miejsc noclegowych na okres krótszy niż 30 dni w odniesieniu do jednego klienta. Ma także powstać Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych.
Zmiany te nie wprowadzają bezpośredniej nowelizacji przepisów o PIT ani ryczałcie. Mogą jednak stać się dla fiskusa argumentem, że zarejestrowany i zorganizowany wynajem na doby ma cechy działalności gospodarczej. Jak więc teoretycznie mogłoby się zmienić opodatkowanie najmu krótkoterminowego?
Gdyby najem został zakwalifikowany jako działalność, właściciel musiałby rozliczać go w firmie – na skali podatkowej, podatku liniowym albo ryczałcie, jeżeli spełnia warunki jego stosowania. Pojawiłyby się również obowiązki dotyczące składki zdrowotnej, a w części przypadków także składek społecznych i dodatkowej ewidencji.
Co przesądzi o sposobie rozliczenia najmu?
Najważniejsza powinna pozostać różnica pomiędzy udostępnianiem lokalu a świadczeniem kompleksowej usługi zbliżonej do hotelowej.
Ryzyko uznania najmu za działalność gospodarczą rośnie, jeżeli właściciel podczas pobytu gości zapewnia m.in. sprzątanie, wymianę pościeli i ręczników, posiłki, recepcję albo organizację dodatkowych atrakcji. Inaczej należy oceniać sytuację, w której właściciel jedynie udostępnia lokal, a jego rola nie obejmuje bieżącej obsługi turystów.
dr Piotr Sekulski, doradca podatkowy
„Po zmianie przepisów najważniejszy nadal powinien być rzeczywisty zakres czynności wykonywanych przez właściciela. Jeżeli nie sprząta on lokalu podczas pobytu, nie wymienia pościeli, nie zapewnia posiłków ani dodatkowych usług, pozostają argumenty, że jest to najem prywatny, a nie działalność hotelarska.”
Mniejsze ryzyko może występować także wtedy, gdy właściciel wynajmuje lokal operatorowi, a to operator staje się najemcą i samodzielnie odpowiada za całą obsługę gości. Każdy taki model należy jednak ocenić na podstawie umowy oraz rzeczywistego sposobu jej wykonywania.
Czy prywatny ryczałt zniknie?
Na tym etapie nie można stwierdzić, że nowe przepisy automatycznie zakończą możliwość rozliczania najmu na doby jako najmu prywatnego. Projekt znajduje się nadal na etapie prac legislacyjnych, a jego ostateczny kształt może się zmienić.
Właściciele mieszkań powinni jednak zweryfikować zakres świadczonych usług, umowy zawarte z operatorami oraz sposób obsługi gości. Warto również pamiętać, że korzystna interpretacja indywidualna chroni wyłącznie jej adresata i tylko w granicach opisanego stanu faktycznego.
Więcej na ten temat można przeczytać w artykule „Rzeczpospolitej”, zawierającym pełne komentarze dr. Piotra Sekulskiego z Outsourced.pl.
W czym możemy pomóc?
W Outsourced.pl analizujemy modele najmu krótkoterminowego, oceniamy możliwość stosowania prywatnego ryczałtu oraz ryzyko uznania wynajmu za działalność gospodarczą lub usługi hotelarskie. Pomagamy również przygotować wnioski o interpretacje indywidualne i dostosować sposób rozliczeń do zmieniających się przepisów.
